Tipps & Infos

Immer wieder kommt es zu Streit zwischen Vermieter und Mieter über den Zustand der Mietwohnung bei Auszug, aber oft erst am Abnahmetag. Dies lässt sich mit einer Vor-Abnahme verhindern, am besten vereinbaren Sie das Procedere einer Vor-Abnahme bereits im Mietvertrag.

Gerade größere Instandhaltungsaufwendungen (z.B. neue Heizung) schmälern die Rücklage, die Beträge sollten Sie in Ihrer Steuererklärung berücksichtigen (BFH-Urteil v. 14.01.2025, Az. IX R 19/24).

Der Bodenwertanteil ergibt sich regelmäßig durch Ermittlung mittels der amtlichen Bodenrichtwertkarte. Lassen Sie vom Notar den Rechenweg aufnehmen, und heben Sie die Bodenrichtwertkarte zum Kaufzeitpunkt auf, dann sind Sie auf „Gespräche“ mit dem Finanzamt gut vorbereitet. Kaufen Sie beim PROFI-Makler, erhalten Sie aktuelle die Bodenrichtwertkarte zusammen mit den Objektunterlagen.

Wenn Sie als Vermieter diese Frist versäumen, verlieren Sie Nachzahlungsansprüche. Nur in begründeten und nachweisbaren Ausnahmen kann die Abrechnung später zugestellt werden. Dann sollten Sie dem Mieter dies aber als Zwischennachricht mitteilen, und sich auch hierbei den Empfang bestätigen lassen.

Wird z.B. eine Immobilie vererbt, und es nicht sicher, ob ein Verkaufserlös die Schulden tilgt, kann die Beantragung einer Nachlassinsolvenz überlegenswert sein. Sprechen Sie in diesem Fall mit einem Fachanwalt für Erbrecht.

Möbel, Schmuck, Kleidung, Geschirr, Wandbilder… nach einem Schaden muss alles neu angeschafft werden. Damit Sie einer Versicherung zeigen können, was Sie besessen haben, sind Sie mit Fotos und Videos gut vorbereitet.

Es kann viele Gründe geben, sich beim Notartermin vertreten lassen zu wollen, z.B. Ortsabwesenheit oder Krankheit. Der Bevollmächtigte sollte eine Person Ihres Vertrauens sein, und insbesondere Ihre Interessen sehr genau kennen.

Mit einer digitalen Bereitstellung ist das Einsichtsrecht von Mietern erfüllt, Mieter können nicht mehr verlangen, dass ihnen diese per Email zugesandt oder in Papierform vorgelegt werden.

Insbesondere wenn Darlehn über Vermittler beantragt werden, oder sog. Kombi-Produkte z.B. aus Bank- und Bauspardarlehn angeboten werden, sollten Kreditnehmer die Effektivzinssätze vergleichen, und sich über alle zusätzlichen Kosten aufklären lassen.

Eigentümerversammlungen werden von vielen Wohnungseigentümern als lästig empfunden, meist wegen endloser Diskussionen und vielstimmigen Meinungen, oft aber auch aus Termingründen. Eine virtuelle ETV ist eine gute Alternative, sprechen Sie mit Ihren Miteigentümern und Ihrem Verwalter.

Wenn ein Schaden eintritt, sollten Sie Ihre Versicherungsunterlagen schnell zur Hand haben, damit Sie Ihre Ansprüche geltend machen können. Deshalb empfehlen wir eine externe Aufbewahrung.

Es klingt so einfach…aber bei Online-Bewertungen erhalten Sie nur eine durchschnittliche Schätzung zu Ihrer Postleitzahl – mehr nicht! Einer der häufigsten Fehler von Privatverkäufern ist, mit einem falschen Verkaufspreis zu starten. Besser und schneller verkaufen Sie mit einer professionellen Wertermittlung.

Hat die letzte Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter nur einen geringen Nachzahlungsbetrag ergeben, kann die Kaution i.d.R. sofort ausgezahlt werden. Musste der Mieter aber erheblich nachzahlen, sollten Vermieter die Kaution nicht vorschnell freigeben.

Wenn zu einer vermieteten Immobilie eine Zinsanpassung ansteht, ist es ratsam, auch zu überlegen, ob die Immobilie in naher Zukunft verkauft werden soll. In diesem Fall ist ein variabel verzinstes Darlehn oder eine angepasste Zinslaufzeit sinnvoll.

Mietkaufverträge haben für Eigentümer erhebliche Risiken, denn tatsächlich binden sie sich an einen Käufer, ohne dass z.B. eine Bank dessen Bonität geprüft hat. Im Grunde stundet der Eigentümer den Kaufpreis. Auch Fragen zur laufenden Instandhaltung während der Mietzeit sind schwer zu regeln. Wir raten von solchen Verträgen ab.

Die Grundsteuer gehört zu den dauerhaften Lasten einer Immobilie, und fällt eben auch an, wenn sie nicht vermietet ist. Ein Antrag auf Teilerlass ist beim Stadtsteueramt der Kommune zu stellen.

Manchmal soll es ganz schnell gehen: die Wohnung ist frei, der Mieter will schnellstmöglich umziehen. Lassen Sie einen Mieter keinesfalls ohne schriftlichen Mietvertrag einziehen, denn nur darin vereinbaren Sie wirksam z.B. die Zahlung von Betriebs- und Nebenkosten und eine Mietkaution. Zieht der Mieter ohne schriftlichen Mietvertrag ein, schuldet er im Zweifel keine Nebenkosten, von der Miete ganz zu schweigen…

Erben mehrere Personen, und ist kein Testamentsvollstrecker bestimmt, so müssen sich alle Erben über alles einig sein. Dies kann in der Praxis schnell zu Streit bis hin zur Handlungsunfähigkeit führen. Auch Ledige sollten über einen Testamentsvollstrecker nachdenken.

Derzeit beraten wir einen Erben, dessen Vater 44% seiner Immobilie zu Lebzeiten an eine aus dem TV bekannte Firma verkauft hat. Es zeigt sich jetzt, dass die Firma sich wesentliche Rechte für diesen Fall ausbedungen hat, die den Erben nahezu handlungsunfähig machen bzw. diese Firma letztlich alles bestimmt. Wir raten bei Teilverkauf zur Vorsicht!

Gute Verwalter schicken zusammen mit der Nebenkostenabrechnung eine Aufstellung über die Lohnanteile in Handwerker- und Dienstleistungsrechnungen. Sie brauchen die Zahlen daraus nur übernehmen, und in das Steuerformular übertragen.

Die Beschlusssammlung soll es dem Käufer einer Wohnung leicht machen, getroffene, oft auch in die Zukunft wirkende Beschlüsse zur Kenntnis zu nehmen, ohne alle Versammlungsprotokolle lesen zu müssen.

Für viele Eigentümer ist die jährliche Versammlung ein lästiger Termin. Es ist aber wichtig, daran teilzunehmen, um die Verwaltung zu unterstützen, aber auch zu kontrollieren. Jeder Käufer einer Wohnung sollte die Teilungserklärung und Beschlusssammlung genau lesen, da er mit Kauf in alle getroffenen Regelungen eintritt.

Es gibt Versicherungen mit einer sog. Allgefahrendeckung. Eigentümer, die eine Photovoltaikanlage installieren, oder eine Wärmepumpenheizung einbauen, sollten in jedem Fall ihren Versicherungsberater ansprechen, und den Versicherungsschutz anpassen lassen.

Auf keinen Fall sollte ein Immobilienverkäufer die Immobilie vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises übergeben. Das Risiko, dass ein reuiger Käufer doch nicht, oder nicht vollständig zahlt, kann gar nicht hoch genug eingeschätzt werden. Wenn Sie mit uns verkaufen, achten wir darauf, dass Sie als Verkäufer nicht gutgläubig Risiken eingehen.

Während Wohnungsmieter immer 3 Monate Kündigungszeit haben, staffeln sich die Fristen für eine ordentliche Kündigung für Vermieter nach der Mieterdauer. Ein guter Grund für eine Kündigung kann z.B. Eigenbedarf sein. Das Recht auf außerordentliche, fristlose Kündigung, z.B. begründet im Verhalten des Mieters, bleibt davon unberührt.

Die Ansparung einer Rücklage soll verhindern, dass wichtige, werterhaltende Investitionen unterbleiben, weil einzelne Eigentümer nicht über ausreichend Kapital verfügen. Viele Bauteile werden aber gleichzeitig älter, und müssen irgendwann, oft innerhalb weniger Jahre modernisiert werden. Eine gut dotierte Rücklage wirkt sich auch auf den Verkaufspreis einer Wohnung aus.

Ein Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen verwahren, Barzahlungen sind gar nicht zulässig. Insbesondere Kautionsversicherungen sind recht günstig und vielfach online abschließbar, und haben für Mieter den Vorteil, dass sie neben Umzugskosten und ggf. Doppelbelastung zeitgleich nicht noch die Kaution in einer Summe aufbringen müssen. Wenn Sie mit uns vermieten, beraten wir Interessenten auch zu diesem Thema.

Jeder Vermieter möchte verständlicherweise wissen, wen er in sein Eigentum einziehen lässt. Wir empfehlen, dem Mieterinteressenten eine schriftliche Selbstauskunft vorzulegen, die auch eine Vollmacht zur Einholung einer SCHUFA-Auskunft beinhaltet. Das ist sicherer, als vom Mietinteressenten vorgelegte SCHUFA-Auskünfte, auch diese können gefälscht sein. Wenn Sie mit uns vermieten, sind diese Dienstleitzungen immer Bestandteil unserer Beratungen.

Schon der Begriff „Baulasten“ lässt aufhorchen. Das Baulastenverzeichnis existiert in Niedersachsen seit den 1970er Jahren. Regelmäßig gibt es herrschende und dienende Flurstücke. Da das Baulastenverzeichnis neben dem Grundbuch besteht, aber eben nicht Teil dessen ist, können z.B. wertbeeinflussende Eintragungen nur durch zusätzliche Einsicht entdeckt werden. Notare sehen das Baulastenverzeichnis i.d.R. nicht ein, daher sollte jeder Immobilieneigentümer vor Verkauf prüfen, ob zu seinem Flurstück Eintragungen vorhanden sind, damit es später keine Überraschungen gibt – wenn Sie mit uns verkaufen, ist dieser Service inklusive.