Immobilienlexikon P-Z

Bei Immobiliengeschäften wird immer wieder eine Vielzahl von Fachbegriffen verwendet, von denen wir die am häufigsten vorkommenden nachstehend erläutern wollen. Bitte beachten Sie, dass die Begriffsdefinitionen bewusst für Verbraucher formuliert sind, und keine juristischen Abhandlungen darstellen. Bei Unklarheiten sollten Sie in jedem Fall zusätzlich Ihren Rechtsanwalt, Notar und / oder Steuerberater konkret zu Rate ziehen.


Pachtvertrag

Ein Pachtvertrag regelt die Überlassung von Grundstücken und Gebäuden mit dem im Vergleich zur Miete zusätzlichen Recht zur "Fruchtziehung". Das bedeutet, dass der Ertrag aus dem Grundstück (z.B. landwirtschaftliche Erzeugnisse) dem Pächter zusteht. Bei entsprechend ausgestatteten Gebäuden (z.B. Gasthäusern) steht der aus dem damit verbundenen Betrieb zu erzielende Ertrag ebenfalls dem Pächter zu. Die landwirtschaftliche Pacht umfasst auch das "lebende Inventar", d.h. das Nutzvieh.


Reichsheimstätte / Reichsheimstättengesetz

Das Reichsheimstättengesetz von 1920 (neu gefasst 1937) ging weitgehend auf die Initiative der Bodenreformbewegung zurück. Es sollte zur Versorgung von benachteiligten Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum dienen. Die sog. Heimstätter erhielten in Bezug auf ihr Heimstätteneigentum einen Vollstreckungsschutz, so dass sie vor etwaigen Zwangsversteigerungen geschützt waren. In das Grundbuch wurde ein Reichsheimstättenvermerk eingetragen. Andererseits sollten Spekulationsgeschäfte mit den Heimstätten dadurch verhindert werden, dass der Bodenpreisanteil, der im Grundbuch eingetragen war, beim Verkauf nicht überschritten werden durfte. Dies erwies sich auf längere Frist als erhebliche Benachteiligung der Heimstätter, denn die Heimstätter konnten an Bodenwertsteigerungen im Verlaufe der Zeit vor allem in der Wiederaufbauphase nach dem 2. Weltkrieg nicht teilnehmen. Die Heimstättenausgeber (meist Gemeinden) hatten außerdem ein Vorkaufsrecht. Sie konnten im Übrigen bei Verletzung der Pflichten des Heimstätters einen Heimfallanspruch geltend machen. Das Heimstättengesetz wurde nicht zuletzt wegen der Nichtteilnahme der Heimstätter am Bodenwertzuwachs 1993 aufgehoben, es besteht ein gesetzlicher Löschungsanspruch des Reichsheimstättenvermerks.


Sachwertermittlung / Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist in den §21-25 WertV (Wertermittlungsverordnung) gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Zeitwert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungskosten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden. 

Sanierungsvermerk

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden durchgeführt, wenn ein Stadtgebiet den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen nicht mehr entspricht, oder wenn seine Funktionen (etwa im Hinblick auf den Verkehr) erheblich beeinträchtigt sind (siehe § 136 BauGB).

Für ein solches Gebiet wird eine Sanierungssatzung erlassen, in der die Sanierungsziele festgelegt werden. Damit einher geht eine Veränderungssperre, die alle das Gebiet verändernden Vorhaben und Rechtsvorgänge genehmigungsabhängig machen. Im Grundbuch wird ein Sanierungsvermerk eingetragen. Die Sanierung umfasst nicht nur Einzelobjektsanierungen, sondern kann auch in einer Flächensanierung bestehen, die meist Maßnahmen der Bodenordnung voraussetzen.

Finanziert wird die Sanierungsmaßnahme durch Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen. Dabei werden vom Gutachterausschuss die sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte und die Endwerte nach Abschluss der Sanierung ermittelt. Die Eigentümer zahlen den Differenzbetrag als Ausgleich für die erfolgte Sanierung. Der Ausgleichsbetrag wird nach den Flächenanteilen ihrer Grundstücke am Sanierungsgebiet von der Gemeinde in Rechnung gestellt. 

Sondereigentum

Innerhalb einer Eigentumswohnungsanlage beschreibt der Begriff Sondereigentum die Fläche und die Räume einer bestimmten Wohnung. Das Sondereigentum kann je nach Ausgestaltung der Teilungserklärung auch z.B. einen der Eigentumswohnung fest zugeordneten Kellerraum, oder einen Kfz-Stellplatz umfassen.

Sondernutzungsrecht

Wenn innerhalb einer Eigentumswohnanlage Flächen, die sich im Gemeinschaftseigentum befinden, zur Nutzung bestimmten Eigentumswohnungen zugeordnet sind, spricht man von einem Sondernutzungsrecht. Typische Beispiele sind Gartenflächen vor Terrassen bei Erdgeschosswohnungen oder Kfz-Einstellplätze auf dem gemeinsamen Grundstück.

Sondertilgungen

Das Recht zu Sondertilgungen räumen heute nahezu alle Banken ihren Kunden ein, und bieten ihnen damit die Möglichkeit, neben der ohnehin vereinbarten regelmäßigen Tilgung z.B. aus Sonderzahlungen, Gewinnbeteiligungen zusätzliche Rückzahlungen an die Bank zu leisten, und damit eine schnellere Kreditrückzahlung zu erreichen. 


Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, mit der ein aus mehreren Eigentumswohnungen bestehendes Gesamtobjekt in Sondereigentum (Wohnungseigentum, Teileigentum) und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Aus der Teilungserklärung geht hervor, welche Räume und Gebäudebestandteile zu einzelnen Eigentumswohnungen gehören, und welche Flächen Gemeinschaftseigentum sind. Weiterhin sind in der Teilungserklärung u.a. auch wichtige Aspekte der gemeinsamen Nutzung der Immobilie geregelt. Hierzu zählen beispielsweise das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung und möglichweise zulässige oder nicht zulässige (gewerbliche) Nutzungen. Der Teilungserklärung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde und der Aufteilungsplan mit den eingezeichneten und nummerierten Sondereigentumseinheiten beizulegen. Die Teilung wird mit der Anlage der Wohnungsgrundbücher wirksam.

Tilgung / Tilgungssatz

Der Begriff Tilgung bezeichnet regelmäßig in Prozent des Ursprungskreditbetrages den Betrag, den ein Darlehnsnehmer an seine Bank zur Rückzahlung des Kredites bezahlt.


Unbedenklichkeitsbescheinigung

Mit diesem Begriff wird eine Quittung bezeichnet, die bestätigt, dass ein Käufer einer Immobilie die festgesetzte Grunderwerbsteuer entrichtet hat. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung muss ein Notar dem Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung vorlegen.

Umbauter Raum

Umbauter Raum (UR) ist ein veraltetes Maß für den heute geltenden Begriff der Bruttogrundfläche. Die Begriffe „Umbauter Raum“ und „Bruttogrundfläche“ unterscheiden sich durch die jeweilige Berechnungsgrundlage, die in der DIN 277 festgelegt ist.

Vor- / Nacherbenvermerk

Der Eigentümer einer Immobilie kann in seinem Testament oder Erbvertrag eine so genannte Vor- und Nacherbschaft anordnen, § 2100 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Dies bedeutet, dass der Eigentümer  mehrere Generationen von Erben hintereinander von seinem Vermögen profitieren lassen kann.

Der Eigentümer kann einen Vorerben bestimmen, der das Vermögen des Eigentümers unmittelbar mit dem Erbfall erwirbt. Gleichzeitig bestimmt der Eigentümer aber einen so genannten Nacherben, der das Vermögen des Erblassers zu einem vom Erblasser zu bestimmenden Zeitpunkt vom Vorerben ausgehändigt bekommt. Oft wird als Zeitpunkt des Eintritts des Nacherbfalls der Tag des Ablebens des Vorerben gewählt.

Bei Immobilien werden diese Vor- und / oder Nacherbenvermerke zur Absicherung in Abt. II des Grundbuches eingetragen. Soll eine Immobilie verkauft werden, und sind derartige Vermerke besonders zu beachten.


Verkehrswert

Der Verkehrswert ist in §194 BauGB gesetzlich definiert: “Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.

Vorfälligkeitsentschädigung

Mit dem Begriff Vorfälligkeitsentschädigung oder Vorfälligkeitsentgelt wird ein Geldbetrag bezeichnet, den ein Kreditnehmer an eine Bank zu entrichten hat, wenn er ein Darlehn vor Ablauf der Zinsvereinbarungsperiode zurückzahlen will. Dies ist häufig bei Verkauf einer Immobilie der Fall. Bei anstehenden Verkaufsüberlegungen ist es daher sinnvoll, sich bei seiner Bank über die konkrete Höhe vorab zu informieren.

Vorkaufsrecht

Das Recht, in einen bereits geschlossenen Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und einem Käufer eintreten zu können, nennt man Vorkaufsrecht. 

Ein dingliches Vorkaufsrecht ist in den §§ 1094 ff BGB geregelt und kann nur für Grundstücke bestellt werden. Es entsteht durch notarielle Vereinbarung zwischen einem Immobilieneigentümer und einem Begünstigten (Vorkaufsberechtigten) gemäß § 873 und Eintragung in Abt. II des Grundbuches. 


Wertermittlung

Bei einer Wertermittlung wird auf der Grundlage der in der Wertermittlungsverordnung festgelegten Verfahren der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Neben einer reinen Sachwertermittlung aus Grund und Boden sowie aufstehendem Gebäude werden bei Wertermittlungen regelmäßig auch die aktuellen Marktgegebenheiten berücksichtigt.

Wohnfläche

Wohnfläche ist die anrechenbare Grundfläche einer Immobilie.

Die Wohnfläche wird gemäß der Wohnflächenverordnung wie folgt berechnet:

Zur Wohnfläche gehört die Grundfläche von sämtlichen Wohnräumen, Flure und Dielen, Nebenräume wie Vorräume, Besen- und Speisekammern sowie andere Schrankräume, Küchen, Badezimmer und Toilettenräume.

Zur Wohnfläche gehören außerdem die Flächen von Wintergärten, Schwimmbädern und sonstigen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, wenn sie einem gehobenen Wohnbedürfnis Rechnung tragenden Zweck erfüllen (z.B. Sauna- und Fitnessräume).

Bis höchstens zur Hälfte ihrer Fläche zur Wohnfläche angerechnet werden Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten.

Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von Kellerräumen, Abstellräumen außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.

In vollem Umfang angerechnet werden die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2,00m, Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Boden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind, Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,50 m² haben und Raumteile unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2,00 m beträgt.

Zur Hälfte angerechnet werden die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als 1,00m und weniger als 2,00m.

Nicht angerechnet werden die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1,00m.


Zinsbindungsfrist

Die Zinsbindungsfrist, auch als Zinsfestschreibungszeitraum oder Zinsgarantiezeit bezeichnet, bestimmt den Zeitraum, für den eine Bank und ein Darlehnsnehmer einen unveränderlichen Zinssatz für ein Darlehn vereinbaren. Zinsänderungen am Geld- und Kapitalmarkt haben während dieser Zeit keine Auswirkung auf in den im Darlehnsvertrag vereinbarten Zins. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist muss der Zinssatz zwischen Bank und Kunde neu verhandelt werden.