Immobilienlexikon A-F

Bei Immobiliengeschäften wird immer wieder eine Vielzahl von Fachbegriffen verwendet, von denen wir die am häufigsten vorkommenden nachstehend erläutern wollen. Bitte beachten Sie, dass die Begriffsdefinitionen bewusst für Verbraucher formuliert sind, und keine juristischen Abhandlungen darstellen. Bei Unklarheiten sollten Sie in jedem Fall zusätzlich Ihren Rechtsanwalt, Notar und / oder Steuerberater konkret zu Rate ziehen. 


Altlasten

Mit Altlasten werden Verunreinigungen von Grund und Boden einer Immobilie bezeichnet. Die jeweilige Kommune führt i.d.R. ein Altlastenkataster, dessen Einsicht empfehlenswert ist, wenn ein Grundstück gewerblich genutzt wurde oder wird.

Auflassung

Die Auflassung ist ein Fachbegriff aus dem Grundbuchrecht, und bezeichnet die Einigung zwischen Käufer und Verkäufer darüber, dass das Eigentum an einer Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll. Die Auflassung wird durch einen Notar beim Grundbuchamt beantragt, wenn der Käufer den gesamten Kaufpreis für die Immobilie bezahlt hat. Daraufhin trägt das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer im Grundbuch ein.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert nach § 883 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers einer Immobilie auf die spätere Übertragung des Eigentums. Eine Auflassungsvormerkung wird i.d.R. unmittelbar nach Abschluss eines Kaufvertrages im Grundbuch eingetragen, und dient als „Sperre“ im Grundbuch, damit eine Immobilie z.B. nicht zwei Mal verkauft werden kann oder Eintragungen vorgenommen werden, an denen ein Käufer nicht mitgewirkt hat. Eine Auflassungsvormerkung ist eine wichtige Voraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch das Bauamt auf Antrag eines Bauunternehmers bei Errichtung einer neuen Eigentumswohnungsanlage ausgestellt. Sie bescheinigt, dass alle in der Regel mit fortlaufenden Nummern zu bezeichnenden Wohnungen baulich so getrennt worden sind, dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren. Später wird anhand der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Teilungserklärung errichtet.

Annuität / Annuitätendarlehn

Annuitätendarlehn zeichnen sich durch gleichbleibende Rückzahlungsbeträge aus. Die Annuität (Rate) setzt sich aus dem vereinbarten Zins- und dem vereinbarten Tilgungsanteil zusammen.
Der Zinsanteil in Prozent bezieht sich immer auf den Ursprungskreditbetrag. Daher wird der in der gleichbleibenden Rate enthaltene Zinsanteil immer kleiner und der Tilgungsanteil immer höher.


Bruttogrundfläche

Mit Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet man diejenige Fläche, welche sich aus der Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes errechnet. Sie ist geschossweise zu ermitteln. Die Brutto-Grundfläche ergibt sich aus der Summe der drei Bereiche a, b und c. Diese drei Bereiche sind wie folgt definiert:

Bereich a: Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen. In der Grafik rot dargestellte Flächen.

Bereich b: Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen. In der Grafik grün dargestellte Flächen.

Bereich c: Nicht überdeckte Bereiche. In der Grafik blau dargestellte Bereiche.

Für Berechnungen nach der Wertermittlungsrichtlinie werden nur die Bereiche a) und b) berücksichtigt, der Bereich c) sowie alle Balkone werden nicht zur Bruttogrundfläche gezählt. Nicht berücksichtigt werden weiterhin (in der Grafik grau dargestellt):

Konstruktiv oder gestalterisch bedingte Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen, Kriechkeller, Kellerschächte, Außentreppen nicht nutzbare Dachflächen oder konstruktiv bedingte Hohlräume.

Baulasten / Baulastenverzeichnis

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht der meisten deutschen Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Regelmäßig betrifft dies nachbarschaftliche Vereinbarungen z.B. zur Grenzbebauung oder Anbauten. Über Baulasten wird beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde ein Baulastenverzeichnis geführt, welches jeder Immobilienkäufer vor Abschluss eines Kaufvertrages einsehen sollte.

Bauzeitzins

Bauzeitzinsen sind Zinsen, die während der Bauphase einer Immobilie anfallen (können). Da während der Errichtung eines Bauwerkes i.d.R. Abschlagszahlungen zu leisten sind, sind bei Kreditfinanzierung für diese Teilbeträge anteilig Zinsen zu entrichten. Da für private Bauherren dadurch oft eine sog. Doppelbelastung aus Verpflichtungen für die bisherige Immobilie und die neu zu errichtende Immobilie entstehen (können), empfiehlt es sich, dieses Thema vor Abschluss einer Finanzierung für einen Neubau mit der jeweiligen Bank zu besprechen.

Belastungsvollmacht

Kaufpreise für Immobilien werden i.d.R. mindestens teilweise durch Bankkredite finanziert. Dabei soll meist bereits der Kaufgegenstand für die kreditgebende Bank als Sicherheit dienen. Da der Kaufgegenstand sich bei Abschluss eines Kaufvertrages noch im Eigentum des Verkäufers befindet, erteilen Verkäufer in einem notariellen Kaufvertrag dem Käufer regelmäßig eine Vollmacht dahingehend, dass der Kaufgegenstand durch die Bank des Käufers bereits vor Eigentumsumschreibung als Sicherheit dienen darf, wenn sichergestellt ist, dass die finanzierende Bank aus dem Darlehn zuerst die Kaufpreisansprüche des Verkäufers bedient. Die Überwachung dieser Vereinbarung stellt der Notar in einem sog. Treuhandauftrag sicher.

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist nach §12 des Hypothekenbankgesetzes ein Wert, der den Verkaufswert nicht übersteigen darf, und bei dem nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag berücksichtigt werden dürfen, welches das Grundstück bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig gewährt. Er liegt i.d.R. bei 60% bis 80% des Kaufpreises einer Immobilie und stellt regelmäßig die Finanzierungsobergrenze für Banken dar.

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die eine Bank oder ein Kreditinstitut für ein bereitgestelltes Darlehn erhebt, welches noch nicht oder nicht in voller Höhe ausgezahlt ist.

Beschlusssammlung

Seit der Novelle des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zum 1. Juli 2007 ist nach § 24 Abs. 7 WEG die Führung einer gesonderten Beschlusssammlung vorgeschrieben. In der Beschlusssammlung sind alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft seit 2007 erfasst. Die Beschlusssammlung soll insbesondere Käufern einer Eigentumswohnung die Möglichkeit geben, sich schnell und konkret einen Überblick darüber zu verschaffen, welche Beschlüsse die bisherigen Eigentümer gefasst haben, da diese auch auf die die Zukunft gerichtet sein können (z.B. Investitionen, Modernisierungen). Auch abgelehnte Beschlussanträge sind in einer Beschlusssammlung erfasst. Die Beschlusssammlung wird vom Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt, und kann dort eingesehen werden.

Besitz und Eigentum

Mit Übergabe einer Immobilie wird ein Käufer Besitzer einer Immobilie. Ab diesem Zeitpunkt hat er regelmäßig die laufenden Kosten der Immobilie zu tragen, und darf diese nutzen. Eigentümer wird der Käufer aber erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Will ein Käufer z.B. schon vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises und / oder vor Eintragung als Eigentümer im Grundbuch Umbaumaßnahmen an einer Immobilie vornehmen, sind konkrete Vereinbarungen im Kaufvertrag hierzu empfehlenswert.

Bewirtschaftungskosten

Unter Bewirtschaftungskosten versteht man die Kosten der laufenden Instandhaltung und Unterhaltung einer Immobilie.

Beurkundung eines Kaufvertrages

Für die Einigung zwischen einem Verkäufer und einem Käufer über den Verkauf / Kauf einer Immobilie schreibt deutsches Recht die notarielle Beurkundung eines Vertrages vor. Dabei ist der Notar zu strikter Neutralität verpflichtet, und darf keine der beiden Parteien im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag anwaltlich oder einseitig beraten. Weiterhin hat der Notar u.a. sicherzustellen, dass sämtliche Vereinbarungen zwischen den Parteien vollständig und rechtmäßig  beurkundet werden.

Bodenwert / Bodenwertermittlung

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Dieser ist regelmäßig der beim Katasteramt bzw. Gutachterausschuss geführten Bodenrichtwertkarte zu entnehmen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter vollständig erschlossene Grundstücksfläche. Abweichungen des Grundstücks von dem in der Richtwertkarte beschriebenen Richtwertgrundstück durch wertbeeinflussende Umständen - wie Größe, Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen des Verkehrswertes. 


Cap-Darlehn

Cap-Darlehen sind Darlehen mit variabler Verzinsung. Bei diesem Darlehen ist für eine bestimmte Laufzeit eine Obergrenze des variablen Zinssatzes im Voraus festgelegt, der sich regelmäßig am sog.  EURIBOR als Referenzzinssatz richtet. Da diese Grenzen nicht überschritten werden, ist für den Kreditnehmer das Risiko, das üblicherweise mit einer variablen Verzinsung einhergeht, eingeschränkt. Die Vorteile bestehen darin, dass einerseits eine bestimmte Kalkulationssicherheit besteht, andererseits aber Sondertilgungen möglich sind. Allerdings sind zusätzlich zum Zins sog. Cap-Prämien zu entrichten. Diese Finanzierungsvariante sollten nur erfahrene Immobilieninvestoren wählen, die die laufende Zinsentwicklung stets beobachten.


Darlehensvertrag

Ein Darlehensvertrag ist ein Vertrag, auf dessen Grundlage sich ein Darlehensgeber (i.d.R. eine Bank) verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag für einen vereinbarten Zeitraum zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug erklärt sich der Darlehensnehmer bereit, Zins- und Tilgungsleistungen für das Darlehen zu leisten. Ein Darlehnsvertrag beinhaltet Vereinbarungen über den Geldbetrag, die Höhe von Zins- und Tilgungsleistungen sowie Sicherheiten.


Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung stellt das Gremium dar, in der alle Eigentümer einer Eigentumswohnungsanlage i.d.R. einmal jährlich zusammenkommen, und über die Gemeinschaft betreffende Dinge beraten. Dies können finanzielle Aspekte sein (Jahreswirtschaftsplan), oder bauliche Maßnahmen (Investitionen, Instandhaltung). Das Stimmrecht des jeweiligen Eigentümers ergibt sich aus der Teilungserklärung, zu der Eigentümerversammlung ist ein Protokoll zu errichten. Wichtige Grundlagen finden sich insbesondere im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

EURIBOR

Der Begriff EURIBOR ist die Abkürzung für „Euro Interbank Offered Rate“ und bezeichnet den Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Der Zinssatz ist variabel. Es besteht die Möglichkeit, mit Banken Darlehnsverträge abzuschließen, bei denen sich der Zinssatz am EURIBOR orientiert.

Effektivzins

Der Effektivzins wird häufig auch effektiver Jahreszins oder gebundener Sollzins genannt. Er bezeichnet die absehbaren jährlichen Kosten eines Kredites in Prozent des Ursprungskreditbetrages.

Erbbaurecht

Bei einem Erbbaurecht sind der Eigentümer des Grundstückes (Erbbaurechtsgeber) und der Eigentümer des / der aufstehenden Gebäude(s) (Erbbaurechtsnehmer) nicht identisch. Grundlage ist ein Erbbaupachtvertrag. Der Erbbaurechtsnehmer entrichtet dabei an den Erbbaurechtsausgeber einen Erbbauzins, der veränderlich ist, und sich an dem Wert des Grundstückes orientiert.

Erschließungsbeiträge

Erschließungsbeiträge werden von der jeweiligen Kommune nach § 127 Baugesetzbuch (BauGB) z.B. für Straßen, Wege, Plätze, Parkflächen sowie Grün- und Umweltanlagen im jeweiligen Anliegergebiet erhoben. Für noch zu zahlende Erschließungsbeiträge haftet neben dem jeweiligen Eigentümer auch eine Immobilie selbst. Käufer einer Immobilie sollten sich vor Abschluss eines Kaufvertrages erkundigen, ob Maßnahmen umgesetzt wurden, die noch nicht abgerechnet sind.

Ertragswert / Ertragswertverfahren

Der Ertragswert beschreibt den Wert einer Immobilie im Verhältnis zu den durch die Nutzung der Immobilie nachhaltig zu erzielenden (Miet-) Erträgen unter Berücksichtigung üblicher Bewirtschaftungskosten. Das Ertragswertverfahren kommt zur Anwendung, wenn bei der Kaufpreisbildung für die zu bewertende Immobilie die Erzielung nachhaltiger Erträge im Vordergrund steht.


Fälligkeitsmitteilung

Nach Abschluss eines Kaufvertrages kümmert sich der Notar darum, dass alle Voraussetzungen dafür vorliegen, dass der Käufer auch Eigentümer der Immobilie wird, und der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer bezahlen kann. Dies umfasst regelmäßig die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die Einholung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der zuständigen Gemeinde und die Löschung vom Käufer nicht übernommener Belastungen. Die Bestätigung darüber nennt man Fälligkeitsmitteilung.

Finanzierungsbestätigung

Unter dem Begriff Finanzierungsbestätigung versteht man eine Bestätigung einer Bank, dass die Finanzierung des Kaufpreises einer Immobilie gesichert ist. Diese wird von Banken vor Abschluss von Darlehnsverträgen erteilt, und dient dem Verkäufer als Sicherheit, dass ein Käufer den Kaufpreis auch bezahlen kann. Ohne Finanzierungsbestätigung des Käufers sollten Immobilienverkäufer keinen Kaufvertrag abschließen.