Immobilienlexikon G-O

Bei Immobiliengeschäften wird immer wieder eine Vielzahl von Fachbegriffen verwendet, von denen wir die am häufigsten vorkommenden nachstehend erläutern wollen. Bitte beachten Sie, dass die Begriffsdefinitionen bewusst für Verbraucher formuliert sind, und keine juristischen Abhandlungen darstellen. Bei Unklarheiten sollten Sie in jedem Fall zusätzlich Ihren Rechtsanwalt, Notar und / oder Steuerberater konkret zu Rate ziehen.


Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (BauNVO, § 19) gibt den Flächenanteil eines Baugrundstückes an, der überbaut werden darf; sie wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben:

Beispiel: GRZ 0,3 = 30 % der Grundstücksfläche dürfen überbaut werden.

Bei der Ermittlung der GRZ werden die Grundflächen aller baulichen Anlagen, wie Gebäude, Nebenanlagen und befestigte Flächen voll angerechnet.

Gebäudeversicherung

Für Einfamilienhäuser besteht regelmäßig eine Gebäudeversicherung. Wird eine Immobilie bei Kauf mindestens teilweise- finanziert, bestehen Banken i.d.R. mindestens auf einer Feuerversicherung. Der Versicherungsumfang kann aber auch z.B. um Risiken aus Leitungsbrüchen, Sturm und Hagel, oder Erdbeben, Hochwasser (sog. Elementarschäden) erweitert werden. Bei Verkauf eines Hauses geht die Gebäudeversicherung kraft Gesetzes auf den Käufer zunächst über. Daher sollten Käufer eines Hauses den bestehenden Versicherungsschutz genau prüfen, um insbesondere in der Zeit zwischen Kaufvertragsabschluss, Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung den Versicherungsschutz zu haben, den sie wünschen.

Gemeinschaftseigentum

Zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch Gemeinschaftseigentum genannt, gehören u.a. alle Flächen und Bestandteile einer Eigentumswohnanlage, die allen Eigentümern gemeinsam gehören.

Jedem Miteigentümer gehört ein Anteil daran, aber kein bestimmter Anteil. Zum Gemeinschaftseigentum gehören i.d.R. Grund und Boden, Fassade, Dach und Dachstuhl, Treppenhaus, Fahrstuhl, Heizung, Gas-, Strom- und Wasserleitungen bis zur Wohnung sowie von allen Bewohnern gleichermaßen nutzbare Flächen (z.B. Wäschekeller). Die laufende Instandhaltung obliegt allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist eine Art „Verfassung“ der Eigentümer einer Eigentumswohnungsanlage. Die Gemeinschaftsordnung wird von den Eigentümern beschlossen, und ist veränderlich. In ihr können die Eigentümer im Einklang mit dem Wohnungseigentumsgesetz eigene Regeln definieren, wie z.B. Stimmrechteverteilung, Nutzung der Wohnanlage oder Sondernutzungsrechte.

Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (BauNVO, § 20), abgekürzt GFZ, gibt das Verhältnis der gesamten Geschossfläche aller Vollgeschosse der baulichen Anlagen auf einem Grundstück zu der Fläche des Baugrundstücks an. Die GFZ ist eine dimensionslose Größe und wird mit ein oder zwei Dezimalstellen angegeben. Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

Beispielrechnung: Ein Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und eine GFZ von 1,0. Die Summe der Geschossfläche in allen auf dem Grundstück befindlichen Gebäuden darf somit ebenfalls 500 m² betragen. Man könnte beispielsweise ein viergeschossiges Gebäude mit jeweils 125 m² Geschossfläche pro Geschoss errichten (4 × 125 m² = 500 m²). Hätte dasselbe Grundstück eine GFZ von 0,5, würde die maximal zulässige Summe der Geschossflächen 250 m² betragen (500 m² x 0,5 = 250 m²). Bei einer GFZ von 1,2 dürfte eine maximale Geschossfläche von 600 m² errichtet werden (500 m² x 1,2 = 600 m²).

Gewährleistung

Bei Immobilienkaufverträgen sind zwei Arten von Gewährleistungsvereinbarungen üblich. Bei einem Neubau beträgt die Gewährleistungsfrist des Bauträgers für das Bauwerk in der Regel fünf Jahre ab Abnahme. Treten während dieser Zeit Mängel auf, muss ein Bauträger nachbessern oder anderweitig Abhilfe schaffen.

Bei Bestandsimmobilien (älter als fünf Jahre) „von privat an privat“ ist eine Gewährleistung des Verkäufers üblicherweise ausgeschlossen, d.h. die Immobilie wird gekauft „wie besichtigt“. Eine Ausnahme gibt es allerdings, wenn ein Verkäufer einen Mangel, den ein Käufer ohne besondere Sachkunde nicht erkennen kann, verschweigt (sog. Arglisthaftung). Sind Mängel an einer Bestandsimmobilie bekannt, ist es empfehlenswert, diese in einem Kaufvertrag genau zu benennen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Gerichtskosten

Die Gerichtskosten sind Nebenkosten eines Immobilienkaufvertrages und bei einer Immobilienfinanzierung. Sie entstehen u.a. durch den Vollzug eines Kaufvertrages z.B. für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Auflassungserklärungen, die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch und die Eintragung von Grundpfandrechten für den Käufer. Für den Verkäufer einer Immobilie können Gerichtskosten z.B. durch die Löschung von Grundpfandrechten entstehen.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim zuständigen Grundbuchamt und für jedes Grundstück / jede Immobilie mittels „Grundbuchblatt“ geführt wird. In der Fachsprache wird es oft auch als „Personalausweis der Immobilie“ bezeichnet. Es besteht aus folgenden Grundbuchblättern:

  • Bestandsverzeichnis (Flur und Flurstück)
  • Abteilung I – Eigentümer
  • Abteilung II – Lasten und Beschränkungen
  • Abteilung III – Kredite

Das Grundbuch ist eine der wichtigsten Informationsquellen zu einer Immobilie und sollte daher frühzeitig eingesehen werden. Insbesondere den Eintragungen in Abt. II und III sollte ein Käufer Aufmerksamkeit widmen, da diese wertbeeinflussenden Charakter und Auswirkungen auf einen Kaufvorgang an sich haben können. Verkäufer sollten sich vor dem Beginn von Verkaufsaktivitäten intensiv mit ihrem Grundbuchauszug beschäftigen, da sich daraus auch Sachverhalte ergeben können, die den Verkaufsverlauf beeinflussen können.

Grundbuchamt

Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts, welches die Grundbücher und die Grundakten zu jedem Grundstück und jeder Immobilie führt.

Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit ist nach deutschem Sachenrecht (§§ 1018 ff. Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)) eine Belastung eines Grundstücks (des dienenden Grundstücks) zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks (des herrschenden Grundstücks) in der Weise, dass dieser das dienende Grundstück z.B. in einzelnen Beziehungen nutzen kann (Wegerecht), oder dass über ein dienendes Grundstück z.B. Versorgungsleitungen verlegt wurden. Grunddienstbarkeiten werden in Abt. II des Grundbuches eingetragen.

Grundsteuer

Für jedes Grundstück / jede Immobilie ist Grundsteuer zu entrichten. Die Grundsteuer richtet sich nach dem Einheitswert der Immobilie und dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde.

Grunderwerbssteuer

Beim Kauf von Immobilen ist in der Bundesrepublik Deutschland Grunderwerbsteuer zu entrichten. Es handelt sich um eine Ländersteuer, die jedes Bundesland individuell festsetzt. In Niedersachsen beträgt sie derzeit 5% des Kaufpreises. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist eine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung auf den Käufer. Wenn im Gesamtkaufpreis für eine Immobilie auch Zahlungen für mobiles Zubehör vereinbart werden (z.B. Küchenmöbel) unterliegt dieser Kaufpreisteil ggf. nicht der Grunderwerbsteuer. Fragen diesbezüglich sollten Käufer mit ihrem Steuerberater erörtern.


Herstellungskosten

Die Herstellungskosten (auch Normal- oder Regelherstellungskosten genannt) werden im Zuge von Wertermittlungen zu Immobilien ermittelt, und nach Baukostentabellen auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 2010 angesetzt. Die Baukosten dienen dazu, den Zeitwert einer Immobilie zu ermitteln.


Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist ein von jedem Wohnungseigentümer regelmäßig zu zahlender Pauschalbetrag als Vorsorge für später möglichweise notwendige Instandsetzungen, Reparaturen oder Investitionen am Gemeinschaftseigentum. Ziel der Ansparung einer Instandhaltungsrücklage ist es, sicherzustellen, dass für größere Instandhaltungsmaßnahmen ausreichend Kapital vorhanden ist. Die von jedem Wohnungseigentümer gezahlte Rücklage gehört zum Gemeinschaftseigentum und geht daher bei Verkauf einer Eigentumswohnung auf einen Käufer über.


KfW-Darlehen

Über eine Bank des Staates, die KfW-Förderbank (ehemals Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), werden mittels unterschiedlicher Programme Zuschüsse und zinsvergünstigte Kredite zur Förderung des Wohneigentums gewährt. Die Programme beziehen sich regelmäßig auf die energetische Modernisierung von Gebäuden und sind oft günstiger als klassische Bankdarlehn, müssen aber im Gegenzug oft schneller getilgt werden. Die Beantragung von KfW-Darlehn kann nicht direkt sondern nur bei der Hausbank erfolgen und muss i.d.R. vor der Umsetzung der geplanten Maßnahme geschehen. 


Mietkauf

Mietkauf ist eine besondere Form eines Immobilienkaufvertrages. Dabei sind zunächst zwei Möglichkeiten zu unterscheiden: 

Es kann ein Mietkaufvertrag dahingehend geschlossen werden, dass der Käufer einer Immobilie diese unmittelbar ähnlich einem Mietverhältnis nutzen kann, ein ähnlich einer vergleichbaren Miethöhe festgelegtes Nutzungsentgelt an den Eigentümer entrichtet, und zu einem bereits feststehenden Zeitpunkt einen bereits vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer entrichtet. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass der Käufer zusätzlich zu dem Nutzungsentgelt Zahlungen an den Verkäufer leistet, die später auf den Kaufpreis angerechnet werden.

Aufgrund der rechtlichen Komplexität derartiger Verträge ist dringend anzuraten, derartige Verträge unter Hinzuziehung erfahrener Immobilienberater und Notare entwerfen zu lassen.

Miteigentumsanteil

Der Begriff Miteigentumsanteil beschreibt den Anteil eines Wohnungseigentümers am Gesamtgrundstück und der aufstehenden Immobilie. Der Miteigentumsanteil wird je nach Anzahl der Eigentumswohnungen regelmäßig in 1.000stel oder 10.000stel angegeben, und stellt u.a. den Verteilungsschlüssel für bestimmte Kosten in einer Eigentumswohnungsanlage dar.


Negativattest

Jeder Gemeinde steht nach § 24 des Baugesetzbuches generell ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu. Das Negativattest ist eine Bescheinigung der jeweiligen Kommune über den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht. Die Ausübung dieses Rechts kann nur erfolgen, wenn der mit dem Grunderwerb verbundene Zweck durch die Kommune dem Wohl der Allgemeinheit dient (zum Beispiel der Erweiterung eines Schulgebäudes). Das Negativattest muss ein Notar dem Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung vorlegen.

Niedersächsische Bauordnung

Die Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) in der aktuellen Fassung vom 12.04.2012 regelt landesrechtliche Bestimmungen zu baulichen Möglichkeiten z.B. Vorschriften zur Errichtung einer Solarenergieanlage, den Bau eines Carports oder die Anbringung einer Wärmedämmung. Die NBauO gibt Auskunft darüber, was zulässig ist, und wofür eine Baugenehmigung erforderlich ist. Der Text der NBauO ist als Download auf der Seite www.niedersachsen.de zu finden.

Niedersächsisches Nachbarschaftsrecht

Im Niedersächsischen Nachbarrechtsgesetz aus dem Jahre 1967 sind Regelungen enthalten, die zu einem harmonischen Miteinander unter Nachbarn beitragen sollen. In diesem Gesetz finden sich u.a. Regelungen zur Höhe und zu Grenzabständen von Bäumen, Anbauten, Grundstücksgrenzen und Fenstern.

Nießbrauch

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche, absolute Recht, den Nutzen (§ 100 BGB) aus einer fremden Sache, aus einem fremden Recht oder aus einem fremden Vermögen zu ziehen. Die häufigste Form des Nießbrauchs bei Immobilien ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzen aus der Immobilie zu erhalten (z.B. auch Mietzahlungen). Hiervon zu unterscheiden ist das Wohnrecht, welches lediglich das Bewohnen / Nutzen eines Gebäudes oder Teilen eines Gebäudes gestattet, nicht jedoch die Fruchtziehung.

Notaranderkonto

Früher wurden Kaufpreiszahlungen über ein Treuhandkonto des Notars abgewickelt. Da dies heute nur noch in wenigen Ausnahmefällen zulässig ist, sondern heutzutage der Käufer den Kaufpreis regelmäßig direkt an den Verkäufer zahlt, sollten sich Käufer einer Immobilie bei Kreditfinanzierung frühzeitig über die jeweiligen Auszahlungsbedingungen ihrer Bank informieren.

Notargebühren

Dieser Begriff beschreibt die Kosten, die durch die Beurkundung und den Vollzug eines Immobilienkaufvertrages beim Notar entstehen. Diese trägt i.d.R. der Käufer einer Immobilie.