Immobilienlexikon A-F

Bitte beachten Sie, dass die Begriffsdefinitionen bewusst für Verbraucher formuliert sind, und keine juristischen Abhandlungen darstellen. Bei Unklarheiten sollten Sie in jedem Fall zusätzlich Ihren Rechtsanwalt, Notar und / oder Steuerberater konkret zu Rate ziehen.

Mit Altlasten werden Verunreinigungen von Grund und Boden einer Immobilie bezeichnet. Die jeweilige Kommune führt i.d.R. ein Altlastenkataster, dessen Einsicht empfehlenswert ist, wenn ein Grundstück gewerblich genutzt wurde oder wird.

Die Auflassung ist der Grundbuchantrag, mit dem das Eigentum von Verkäufer übergehen soll.

Die Auflassungsvormerkung ist eine Voraussetzung dafür, dass ein Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer bezahlen kann.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird durch das Bauamt auf Antrag eines Bauunternehmers bei Errichtung einer neuen Eigentumswohnungsanlage ausgestellt. Sie bescheinigt, dass alle in der Regel mit fortlaufenden Nummern zu bezeichnenden Wohnungen baulich so getrennt worden sind, dass sie als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheiten funktionieren. Später wird anhand der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Teilungserklärung errichtet.

Annuitätendarlehn zeichnen sich durch gleichbleibende Rückzahlungsbeträge aus. Die Annuität (Rate) setzt sich aus dem vereinbarten Zins- und dem vereinbarten Tilgungsanteil zusammen.
Der Zinsanteil in Prozent bezieht sich immer auf den Ursprungskreditbetrag. Daher wird der in der gleichbleibenden Rate enthaltene Zinsanteil immer kleiner und der Tilgungsanteil immer höher.

Mit Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet man diejenige Fläche, welche sich aus der Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes errechnet. Sie ist geschossweise zu ermitteln. Die Brutto-Grundfläche ergibt sich aus der Summe der drei Bereiche a, b und c. Diese drei Bereiche sind wie folgt definiert:

Bereich a: Überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen. In der Grafik rot dargestellte Flächen.

Bereich b: Überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen. In der Grafik grün dargestellte Flächen.

Bereich c: Nicht überdeckte Bereiche. In der Grafik blau dargestellte Bereiche.

Für Berechnungen nach der Wertermittlungsrichtlinie werden nur die Bereiche a) und b) berücksichtigt, der Bereich c) sowie alle Balkone werden nicht zur Bruttogrundfläche gezählt. Nicht berücksichtigt werden weiterhin (in der Grafik grau dargestellt):

Konstruktiv oder gestalterisch bedingte Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen, Kriechkeller, Kellerschächte, Außentreppen nicht nutzbare Dachflächen oder konstruktiv bedingte Hohlräume.

Unbedingt – denn darin können wertbeeinflussende Eintragungen außerhalb des Grundbuchs stehen.

Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht der meisten deutschen Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Regelmäßig betrifft dies nachbarschaftliche Vereinbarungen z.B. zur Grenzbebauung oder Anbauten. Über Baulasten wird beim Bauamt der jeweiligen Gemeinde ein Baulastenverzeichnis geführt, welches jeder Immobilienkäufer vor Abschluss eines Kaufvertrages einsehen sollte.

Bauzeitzinsen sind Zinsen, die während der Bauphase einer Immobilie anfallen (können). Da während der Errichtung eines Bauwerkes i.d.R. Abschlagszahlungen zu leisten sind, sind bei Kreditfinanzierung für diese Teilbeträge anteilig Zinsen zu entrichten. Da für private Bauherren dadurch oft eine sog. Doppelbelastung aus Verpflichtungen für die bisherige Immobilie und die neu zu errichtende Immobilie entstehen (können), empfiehlt es sich, dieses Thema vor Abschluss einer Finanzierung für einen Neubau mit der jeweiligen Bank zu besprechen.

Kaufpreise für Immobilien werden i.d.R. mindestens teilweise durch Bankkredite finanziert. Dabei soll meist bereits der Kaufgegenstand für die kreditgebende Bank als Sicherheit dienen. Da der Kaufgegenstand sich bei Abschluss eines Kaufvertrages noch im Eigentum des Verkäufers befindet, erteilen Verkäufer in einem notariellen Kaufvertrag dem Käufer regelmäßig eine Vollmacht dahingehend, dass der Kaufgegenstand durch die Bank des Käufers bereits vor Eigentumsumschreibung als Sicherheit dienen darf, wenn sichergestellt ist, dass die finanzierende Bank aus dem Darlehn zuerst die Kaufpreisansprüche des Verkäufers bedient. Die Überwachung dieser Vereinbarung stellt der Notar in einem sog. Treuhandauftrag sicher.

Der Beleihungswert gibt an, bis zu welchem Betrag eine Bank eine Immobilie finanziert, dieser liegt meist unterhalb des Kaufpreises.

Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die eine Bank oder ein Kreditinstitut für ein bereitgestelltes Darlehn erhebt, welches noch nicht oder nicht in voller Höhe ausgezahlt ist.

Darin sind alle Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft aufgeführt, und sie bietet damit sehr wertvolle Informationen für Immobilienkäufer.

Besitzer einer Immobilie wird man mit Kaufpreiszahlung (tatsächliche Nutzung), Eigentümer aber erst mit Eintragung im Grundbuch (rechtliche Verfügungsgewalt).

Unter Bewirtschaftungskosten versteht man die Kosten der laufenden Instandhaltung und Unterhaltung einer Immobilie.

Für die Einigung zwischen einem Verkäufer und einem Käufer über den Verkauf / Kauf einer Immobilie schreibt deutsches Recht die notarielle Beurkundung eines Vertrages vor. Dabei ist der Notar zu strikter Neutralität verpflichtet, und darf keine der beiden Parteien im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag anwaltlich oder einseitig beraten. Weiterhin hat der Notar u.a. sicherzustellen, dass sämtliche Vereinbarungen zwischen den Parteien vollständig und rechtmäßig beurkundet werden.

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Dieser ist regelmäßig der beim Katasteramt bzw. Gutachterausschuss geführten Bodenrichtwertkarte zu entnehmen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter vollständig erschlossene Grundstücksfläche. Abweichungen des Grundstücks von dem in der Richtwertkarte beschriebenen Richtwertgrundstück durch wertbeeinflussende Umständen – wie Größe, Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen des Verkehrswertes.

Ein Darlehensvertrag ist ein Vertrag, auf dessen Grundlage sich ein Darlehensgeber (i.d.R. eine Bank) verpflichtet, dem Darlehensnehmer einen Geldbetrag für einen vereinbarten Zeitraum zur Verfügung zu stellen. Im Gegenzug erklärt sich der Darlehensnehmer bereit, Zins- und Tilgungsleistungen für das Darlehen zu leisten. Ein Darlehensvertrag beinhaltet Vereinbarungen über den Geldbetrag, die Höhe von Zins- und Tilgungsleistungen sowie Sicherheiten.

Der Darlehenszins für 10-jährige Zinsvereinbarungen beträgt in 2026 etwa 3,5% bis 4,5%, je nach Bonität und Eigenkapital.

Die Eigentümerversammlung stellt das Gremium dar, in der alle Eigentümer einer Eigentumswohnungsanlage i.d.R. einmal jährlich zusammenkommen, und über die Gemeinschaft betreffende Dinge beraten. Dies können finanzielle Aspekte sein (Jahreswirtschaftsplan), oder bauliche Maßnahmen (Investitionen, Instandhaltung). Das Stimmrecht des jeweiligen Eigentümers ergibt sich aus der Teilungserklärung, zu der Eigentümerversammlung ist ein Protokoll zu errichten. Wichtige Grundlagen finden sich insbesondere im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Der Effektivzins wird häufig auch effektiver Jahreszins oder gebundener Sollzins genannt. Er bezeichnet die absehbaren jährlichen Kosten eines Kredites in Prozent des Ursprungskreditbetrages.

Beim Grundstück und Immobilie gehören unterschiedlichen Eigentümern.

Erschließungsbeiträge werden von der jeweiligen Kommune nach § 127 Baugesetzbuch (BauGB) z.B. für Straßen, Wege, Plätze, Parkflächen sowie Grün- und Umweltanlagen im jeweiligen Anliegergebiet erhoben. Für noch zu zahlende Erschließungsbeiträge haftet neben dem jeweiligen Eigentümer auch eine Immobilie selbst. Käufer einer Immobilie sollten sich vor Abschluss eines Kaufvertrages erkundigen, ob Maßnahmen umgesetzt wurden, die noch nicht abgerechnet sind.

Dabei wird der Wert einer Immobilie anhand der damit erzielten Einnahmen (z.B. Mieten) berechnet.

Nach Abschluss eines Kaufvertrages kümmert sich der Notar darum, dass alle Voraussetzungen dafür vorliegen, dass der Käufer auch Eigentümer der Immobilie wird, und der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer bezahlen kann. Dies umfasst regelmäßig die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die Einholung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der zuständigen Gemeinde und die Löschung vom Käufer nicht übernommener Belastungen. Die Bestätigung darüber nennt man Fälligkeitsmitteilung.

Unter dem Begriff Finanzierungsbestätigung versteht man eine Bestätigung einer Bank, dass die Finanzierung des Kaufpreises einer Immobilie gesichert ist. Diese wird von Banken vor Abschluss von Darlehnsverträgen erteilt, und dient dem Verkäufer als Sicherheit, dass ein Käufer den Kaufpreis auch bezahlen kann. Ohne Finanzierungsbestätigung des Käufers sollten Immobilienverkäufer keinen Kaufvertrag abschließen.